Grondbeleid is voor de raad om twee redenen van belang. In de eerste plaats vanwege de relatie met de doelstellingen van de programma’s en in de tweede plaats vanwege het financiële belang en risico’s. Deze paragraaf beschrijft de visie op het gemeentelijk grondbeleid, de uitvoering daarvan, de financiële resultaten en risico’s.

Visie op het grondbeleid

De gemeente heeft haar ruimtelijke ambities voor de langere termijn vastgelegd in structuurvisies voor het hele grondgebied en voor delen daarvan. Het gemeentelijk grondbeleid staat in dienst van deze ambities. De uitgangspunten en kaders van het grondbeleid zijn door de raad vastgesteld in de ‘Nota grondbeleid 2015’. Conform deze nota wordt per eigenaar, project of plangebied beoordeeld welke vorm van grondbeleid zal worden toegepast. De keuze voor een actief of faciliterend grondbeleid dan wel voor een publiek-private samenwerking wordt ingegeven door een aantal aspecten, te weten:

• de wensen of mogelijkheden ten aanzien van regie, risico en organisatie;
• doelstellingen van ruimtelijke inrichting en op het gebied van wonen;
• financiële doelstellingen;
• grondpositie (wel/geen eigendom gemeente).

Actualisering grondexploitaties - algemeen

In het kader van de jaarrekening zijn de grondexploitaties geactualiseerd naar de stand per 1-1-2017. Een adequate actualisatie van de grondexploitaties is essentieel omdat dit de basis vormt voor de waardering in de jaarrekening. De geraamde bedragen worden vervangen door gerealiseerde bedragen, zodat inzicht wordt verkregen in de actuele boekwaarde per einde boekjaar. Vervolgens wordt de grondexploitatie geactualiseerd aan de hand van de 4 P’s: parameters (kosten- en opbrengstenstijgingen, rente- en disconteringsvoet), programma (aantallen woningen, kantoren, winkels, maatschappelijke voorzieningen), planning (fasering van het programma in de tijd) en prijs (grondopbrengsten van het programma). Zo ontstaat een geactualiseerd beeld van het te verwachten resultaat van de grondexploitatie.

Actualisering grondexploitaties – herziening BBV-verslaggevingsregels

De commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) heeft de afbakening, definiëring en verslaggevingsregels rondom grondexploitaties kritisch onder de loep genomen. De reden hiervoor is een aantal ontwikkelingen op het gebied van grondexploitaties. Namelijk: de forse afboekingen van gemeenten op grondposities in de afgelopen jaren, de aanbevelingen uit het rapport Vernieuwing BBV over transparantie en vergelijkbaarheid, en de invoering van de belastingplicht voor de vennootschapsbelasting (Vpb) voor gemeenten. Dit heeft geleid tot een aantal wijzigingen in het BBV en de uitwerking hiervan in notities van de Commissie BBV. De wijzigingen moeten leiden tot meer transparantie, eenduidigheid, behoedzaamheid en een vermindering van de administratieve lasten. De wijzigingen zijn per 1 januari 2016 van toepassing. In de actualisering van de grondexploitaties voor de jaarrekening 2016 is rekening gehouden met de gewijzigde regelgeving.

Actualisering grondexploitaties – ontwikkelingen woningmarkt

De ontwikkelingen op de woningmarkt zijn van belang voor de gemeentelijke grondexploitaties. Woningmarktcijfers over het 4e kwartaal van 2016 van de NVM laten de volgende landelijke ontwikkelingen zien op de woningmarkt:

• groot aantal woningtransacties in 2016 (stijging van 15% ten opzichte van 2015);
• een slinkend woningaanbod drijft de prijzen op; de prijsontwikkeling van woningen is een belangrijke indicator voor de waarde van de grond en is daarom van belang voor de gemeentelijke grondexploitaties;
• bestaande koopwoningen worden steeds sneller verkocht (de gemiddelde verkooptijd daalde in 2016 met 24% tot 78 dagen);
• krappe nieuwbouwmarkt leidt tot forse prijsstijgingen; het tekort aan nieuwe woningen leidt in heel Nederland tot flinke prijsstijgingen in het nieuwbouwsegment (9,5% prijsstijging ten opzichte van 2015).

Bovenstaande ontwikkelingen op de woningmarkt laten een stijgende vraag naar (nieuwbouw)woningen zien. Daarnaast is er sprake van een stijgende prijs van (nieuwbouw)woningen. Dit zijn positieve indicatoren voor de verkoop van gronden via de gemeentelijke grondexploitaties.

Actualisering grondexploitaties - parameters

Het is van groot belang dat in de grondexploitaties wordt gerekend met reële, marktconforme parameters. Het hanteren van te optimistische of te pessimistische parameters kan van grote invloed zijn op het geprognosticeerde resultaat van een grondexploitatie. Voor de keuze van de parameters in de gemeentelijke grondexploitaties maken wij gebruik van de 'Outlook grondexploitaties' van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling. In deze jaarlijkse publicatie worden op basis van onderzoek en diverse bronnen gefundeerde inschattingen gemaakt van de parameters voor grondexploitaties. Op basis van de 'Outlook grondexploitaties 2016' heeft de raad de parameters vastgesteld in de Meerjarenprognose Grondexploitaties 2017 (MPG 2017, raadsbesluit 7-11-2016).Deze parameters zijn gebruikt in de grondexploitaties bij de begroting 2017. Voor de actualisering van de grondexploitaties bij de jaarrekening 2016 hebben wij gerekend met de geactualiseerde parameters uit de ‘Outlook grondexploitaties 2017’. De parameters worden in onderstaande paragrafen toegelicht.

Rente
In de grondexploitaties bij de jaarrekening 2015 is gerekend met een interne rekenrente van 3,5% per jaar. Met ingang van 1-1-2016 is de berekeningswijze van de aan de grondexploitaties toe te rekenen rente verplicht voorgeschreven in de ‘Notitie grondexploitatie 2016’ van de commissie BBV. De rente moet met ingang van 1-1-2016 worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Voor onze gemeente resulteert deze berekeningswijze in 0,38% per jaar. In de geactualiseerde grondexploitaties bij de jaarrekening 2016 is met dit percentage gerekend. De verlaging van de rente heeft een positief effect op de geprognosticeerde resultaten van de grondexploitaties.

Kostenstijging
In de grondexploitaties bij de jaarrekening 2015 is gerekend met een kostenstijging van 2% per jaar. In de geactualiseerde grondexploitaties bij de jaarrekening 2016 wordt eveneens gerekend met een kostenstijging van 2% per jaar. Dit is conform de door de raad vastgestelde parameter in de MPG 2017.

Opbrengstenstijging
In de grondexploitaties bij de jaarrekening 2015 is over de gehele looptijd gerekend met een opbrengstenstijging van 1% per jaar. In de geactualiseerde grondexploitaties bij de jaarrekening 2016 wordt voor het jaar 2017 gerekend met de door de raad vastgestelde grondprijzen per 1-1-2017. Vanaf 2018 tot en met 2020 wordt een opbrengstenstijging van 1% per jaar ingerekend. Vanaf 2021 tot einde looptijd wordt een opbrengstenstijging van 2% per jaar ingerekend. Dit is een afwijking op de door de raad vastgestelde parameter in de MPG 2017, maar sluit wel aan bij de parameter zoals gepubliceerd in de ‘Outlook grondexploitaties 2017’. De grondexploitatie geeft daarmee een reëler beeld van de te verwachten opbrengsten.

Disconteringsvoet
De disconteringsvoet wordt gebruikt om het resultaat van de grondexploitatie op contante waarde te berekenen. In de grondexploitaties bij de jaarrekening 2015 is gerekend met een disconteringsvoet van 3,5% (gelijk aan de interne rekenrente). In de ‘Notitie grondexploitatie 2016’ van de commissie BBV is de hoogte van de disconteringsvoet voor alle gemeenten voorgeschreven op 2%, indien de omvang van de benodigde verliesvoorziening tegen contante waarde wordt bepaald. Dit is gerelateerd aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. In de geactualiseerde grondexploitaties bij de jaarrekening 2016 is met dit percentage gerekend. De verlaging van de disconteringsvoet heeft een positief effect op de contante waarde van de geprognosticeerde resultaten van de grondexploitaties.

Financiële effect  gewijzigde rente- en disconteringsvoet
In de eerste tussentijdse rapportage 2016 zijn de te verwachten effecten van de BBV-regels met betrekking tot de te hanteren rente- en disconteringsvoet uitvoerig toegelicht. Een van de gevolgen was dat een bedrag van € 7.200.000 vanuit de verliesvoorzieningen van de grexen kon worden teruggestort in de reserves. Per ultimo 2016 kon echter een bedrag van € 7.346.000 worden teruggestort.

Actualisering grondexploitaties - programma en planning

Het programma is een belangrijke waardebepalende factor in de grondexploitaties. Het programma is van belang bij de bepaling van de grondopbrengsten. De waarde van de grond hangt immers veelal af van hetgeen erop gebouwd wordt.

Het gemeentelijke woningbouwprogramma is afhankelijk van toekomstige bevolkingsontwikkelingen en de hiermee samenhangende woningbehoefte. De provincie brengt dit periodiek in beeld door middel van actuele prognoses. Daarnaast is het gemeentelijke woningbouwprogramma afhankelijk van het regionale woningbouwprogramma. Momenteel werken de regionale gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) aan nieuwe regionale afspraken die bijdragen aan een goed functionerende woningmarkt en de economische ontwikkeling van de regio. In dit kader worden 9 regionale woningbouwlocaties onderzocht op kwaliteit en kwantiteit. Een van deze locaties is plan Aarle. Volgens de huidige planning zullen aan de gemeenteraden in het 3e kwartaal van 2017 voorstellen worden gedaan over het geactualiseerde regionale woningbouwprogramma.

Gelet op bovenstaande discussie en onderzoek en de onzekere gevolgen daarvan, gaan wij in de grondexploitaties ten aanzien van het programma en de fasering uit van het eerder vastgestelde regionale woningbouwprogramma en de daarop gebaseerde gemeentelijke programmering volgens het zogenaamde ‘scenario 3’. Dit scenario is door de raad vastgesteld in 2013 en gaat uit van een gemiddeld uitgiftetempo van 160 woningen per jaar vanaf 2014. Voor een nadere toelichting verwijzen wij naar de 'Meerjarenprognose Grondexploitaties 2017'.

Actualisering grondexploitaties - prijs

Conform de ‘Nota grondbeleid 2015’ wordt jaarlijks beoordeeld per toekomstige functie welke grondprijsmethode en eventueel welke daarbij behorende (vaste) grondprijs wordt gehanteerd. Daarbij is het uitgangspunt dat geen ongeoorloofde staatssteun wordt verstrekt door verkoop van bouwgrond onder de marktwaarde. De vaststelling van het geactualiseerde grondprijsoverzicht vindt plaats bij de begrotingsbehandeling in de gemeenteraad. Dit vastgestelde beleid fungeert vervolgens als de jaarlijkse prijslijst voor de door de gemeente uit te geven bouwgrond. Vervolgens wordt de vastgestelde grondprijs met de parameters voor opbrengstenstijging in de grondexploitaties ingerekend.

Bouwgronden in exploitatie (BIE)

Vanuit het belang van eenduidigheid is in het BBV het begrip ‘bouwgrond in exploitatie’ (BIE) scherper gedefinieerd: gronden in eigendom van de gemeente, waarvoor de raad een grondexploitatiecomplex en grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. De kwalificatie BIE heeft gevolgen voor de rubricering op de balans, de waardering van de gronden op de balans en de kostentoerekening.

Bouwgronden in exploitatie - boekwaarde en verliesvoorziening (zie tabel 1)
De boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie is het geïnvesteerde vermogen, oftewel het saldo van de gerealiseerde kosten en opbrengsten. Op basis van het Besluit begroting en verantwoording (BBV) plaatst de gemeente de boekwaarde van de grondexploitaties op de balans. Deze boekwaarde moet worden terugverdiend door toekomstige opbrengsten uit grondverkoop. Als (uit de actualisatie) blijkt dat dit niet mogelijk is, moet een voorziening worden getroffen om het verlies op te vangen. De kosten, opbrengsten en eventueel getroffen voorzieningen komen tot uitdrukking op de balans onder de post ‘voorraden’. De bruto boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie bedraagt op de balansdatum per 31-12-2016 € 42.623.000. De getroffen voorziening voor geprognosticeerde verliezen bedraagt € 16.227.000. De netto boekwaarde (=bruto boekwaarde minus voorzieningen) bedraagt dus € 26.396.000.

Bouwgronden in exploitatie – resultaat (zie tabel 2)

Het geprognosticeerde resultaat van de bouwgronden in exploitatie bestaat uit het saldo van kosten en opbrengsten. Het resultaat wordt uitgedrukt in drie waarden: nominale waarde, eindwaarde en contante waarde.

Resultaat op nominale waarde

Het resultaat op nominale waarde is het saldo van kosten en opbrengsten op het huidige prijspeil per 1-1-2017. Het resultaat op nominale waarde houdt geen rekening met de effecten van kosten- en opbrengstenstijging en rente. Het geprognosticeerde resultaat op nominale waarde per 1-1-2017 bedraagt € 7.603.000 nadelig.

Resultaat op eindwaarde

Het resultaat op eindwaarde is de waarde van de grondexploitatie op de einddatum van het plan. In het resultaat op eindwaarde wordt wel rekening gehouden met de effecten van kosten- en opbrengstenstijging en rente. Het geprognosticeerde resultaat op eindwaarde bedraagt € 17.522.000 nadelig.

Resultaat op netto contante waarde

Om verschillende grondexploitaties met verschillende looptijden met elkaar te kunnen vergelijken en bij elkaar op te kunnen tellen, is correctie nodig voor de verschillen in looptijd. Hiervoor wordt het resultaat op eindwaarde teruggerekend naar euro’s van heden. Dit is de het resultaat op contante waarde. Vaak wordt hiervoor de afkorting NCW gebruikt: netto contante waarde. Het geprognosticeerde resultaat op contante waarde per 1-1-2017 bedraagt € 14.730.000 nadelig.

Bouwgronden in exploitatie - onderbouwing winstneming

Het verwerken van winst en verlies op grondexploitaties wordt beheerst door het voorzichtigheidsbeginsel. Winsten worden pas in de jaarrekening verwerkt als zij met voldoende zekerheid vaststaan en dus zijn gerealiseerd. Voorziene verliezen worden in de jaarrekening opgenomen zodra zij bekend zijn. Dit houdt in dat huidige voorziene verliezen in de jaarrekening niet kunnen worden gecompenseerd met te verwachten toekomstige winsten. Met betrekking tot winstneming moet een evenwicht worden gevonden tussen het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel. Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld totdat daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst mag worden genomen bij het afsluiten van een grondexploitatie. Er zijn situaties denkbaar waarbij er reeds eerder voldoende zekerheid is voor het nemen van winst. Volgens het realisatiebeginsel dient in die gevallen de winst ook te worden genomen, de zogenaamde tussentijdse winstneming. In de jaarrekening 2016 wordt voor een bedrag van € 753.000 aan tussentijdse winst genomen (Schutboom € 310.000; Zessprong € 294.000; Broekstraat € 149.000).

Gronden waarvoor nog geen grondexploitatie is vastgesteld (strategische gronden)

Onder de oude regelgeving van het BBV kwalificeerden de plannen Aarle en Steegsche Velden Oost fase B als ‘niet in exploitatie genomen gronden’ (NIEGG). De ervaring van de afgelopen jaren heeft geleerd dat deze gronden soms in een te vroeg of te onzeker stadium reeds als NIEGG worden behandeld. De ruimere waarderingsmogelijkheden van NIEGG ten opzichte van reguliere gronden zijn hierbij een risico. Dit heeft de afgelopen jaren (landelijk) geleid tot afboekingen op de waarde van gronden. Daarom is de categorie NIEGG onder het nieuwe BBV afgeschaft. Dit heeft gevolgen voor de rubricering op de balans, de waardering van de gronden en de kostentoerekening.

Gronden waarvoor nog geen grondexploitatie is vastgesteld – boekwaarde (zie tabel 1)

De gewijzigde rubricering op de balans (van ‘voorraden’ naar ‘materiële vaste activa’) heeft gevolgen voor de waardering van deze gronden op de balans. Materiële vaste activa hebben namelijk als waarderingsgrondslag verkrijgingsprijs of duurzaam lagere marktwaarde. Om gemeenten de mogelijkheid te geven de grondportefeuille te evalueren en duidelijkheid te krijgen/creëren over de bestemming van de grond is in het BBV een overgangsbepaling opgenomen. Op basis van deze overgangsbepaling worden voormalige NIEGG’s zonder afwaardering omgezet tegen de boekwaarde per 1 januari 2016 (= € 28.901.000). Dit betekent dat de boekwaarde op de balansdatum per 31-12-2016 € 28.901.000 bedraagt. De overgangsbepaling heeft een looptijd van 4 jaar. Uiterlijk 31 december 2019 moet een toets plaatsvinden op de marktwaarde van deze gronden tegen de geldende bestemming op het moment van de marktwaardetoets. Wordt daarbij een duurzame waardevermindering vastgesteld, dan moet dat uiterlijk 31 december 2019 leiden tot een afwaardering van deze gronden.

Gronden waarvoor nog geen grondexploitatie is vastgesteld – boekwaarde voorbereidingskosten (zie tabel 1)

Door de scherpere afbakening van het startmoment van een BIE en het afschaffen van de categorie NIEGG, kunnen (voorbereidings-)kosten die worden gemaakt in de periode vóórdat de grondexploitatie door de gemeenteraad wordt vastgesteld, nog niet op het project worden geactiveerd wanneer de betreffende BIE nog niet operationeel is. Inherent aan de voorbereidingsfase is immers dat er nog geen operationele grondexploitatie is geopend waar deze kosten aan kunnen worden toegerekend. Wanneer de gemeente deze kosten wil toerekenen aan de grondexploitatie, dan zijn dit kosten van onderzoek en ontwikkeling van een bepaald actief. Deze kosten kunnen (onder voorwaarden) worden geactiveerd als immateriële vaste activa. De boekwaarde op de balansdatum per 31-12-2016 bedraagt € 526.000.

Gronden waarvoor nog geen grondexploitatie is vastgesteld – resultaat (zie tabel 3)

Ook het geprognosticeerde resultaat op gronden waarvoor nog geen grondexploitatie is vastgesteld wordt uitgedrukt in drie waarden: nominale waarde, eindwaarde en contante waarde. Deze begrippen zijn eerder in deze paragraaf toegelicht. Daarom worden hier enkel de bedragen vermeld.

Resultaat op nominale waarde: € 19.163.000 voordelig.

Resultaat op eindwaarde: € 6.001.000 voordelig.

Resultaat op netto contante waarde per 1-1-2017: € 4.616.000 voordelig.

Samenvattende cijfermatige overzichten

De in de bovenstaande paragrafen genoemde bedragen over boekwaarden, resultaten en voorzieningen worden in onderstaande overzichten weergegeven.

Tabel 1: overzicht boekwaarde van de diverse onderdelen van grondexploitatie: bruto boekwaarde -/- voorzieningen = netto boekwaarde

Tabel 2: overzicht van de geprognosticeerde resultaten op bouwgronden in exploitatie en getroffen voorzieningen

Tabel 3: overzicht van de geprognosticeerde resultaten op gronden waarvoor nog geen grondexploitatie is vastgesteld

Risico’s en weerstandsvermogen

Bij grondexploitaties lopen gemeenten diverse risico’s. Deze zijn het gevolg van de langdurige looptijd van plannen en planvorming, inschatting van parameters, marktwerking en de betrokkenheid van diverse partijen en de hiermee corresponderende belangen. In het kader van risicomanagement worden de risico’s periodiek geïnventariseerd en gekwantificeerd (impact x kans). Zo ontstaat een beeld van het benodigde weerstandsvermogen ten behoeve van de grondexploitaties.

Met het vaststellen van de ‘Nota reserves en voorzieningen 2016’ is de risicoreserve grondexploitaties ingesteld. De omvang van deze reserve is gekoppeld aan het benodigde weerstandsvermogen voor de grondexploitaties. Op basis van de voorgaande risico-inventarisatie (ten behoeve van de begroting 2017/MPG 2017) was de omvang van de risicoreserve bepaald op € 15.600.000.

In het kader van de jaarrekening 2016 zijn de risico’s in de grondexploitaties geactualiseerd. De risico’s worden nu ingeschat op een bedrag van € 22.400.000, waarvan € 4.900.000 kan worden opgevangen door geprognosticeerde voordelige plansaldi. Dit betekent dat het benodigde weerstandsvermogen € 17.500.000 bedraagt. Conform de bepalingen uit de ‘Nota reserves en voorzieningen 2016’ is de omvang van de risicoreserve grondexploitatie per 31 december 2016 daarmee bepaald op € 17.500.000. Het tekort (ten opzichte van de eerder vastgestelde omvang van € 15.600.000) bedraagt € 1.900.000. Dit bedrag wordt ten laste van de vrije algemene reserve gestort in de risicoreserve grondexploitatie.